CẦN HIỂU ĐÚNG QUY ĐỊNH HẠN ĐIỀN TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Hiện nay có rất nhiều ý kiến xung quanh vấn đề quy định về hạn điền trong Luật Đất đai 2013. Có ý kiến kể cả một số lãnh đạo cho rằng cần phải sớm sửa lại những quy định về hạn điền để cho tích tụ đất đai, thúc đẩy sản xuất nhất là sản xuất nông nghiệp phát triển. Tác giả đã nghiên cứu những ý kiến này và xin có một vài ý kiến nhằm giúp bạn đọc hiểu đúng những quy định có liên quan tới vấn đề hạn điền được Luật Đất đai 2013 quy định để thực hiện và tổ chức thực hiện đúng.

bo-han-dien

Trước hết phải hiểu hạn điền là gì? Hạn điền có thể hiểu là giới hạn diện tích đất mà người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) có thể sử dụng vào một mục đích nào đó mà pháp luật cho phép. Như vậy sẽ có hạn điền về đất nông nghiêp như đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp đất làm muối...Và cũng có hạn điền về đất phi nông nghiệp như đất thổ cư, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Luật đất đai 2013 không sử dụng từ “hạn điền” và không có quy định “hạn điền” như các Luật Đất đai trước đây mà chỉ quy định hạn mức Nhà nước giao đất trong đó có đất nông nghiệp. Bạn đọc cần hiểu đúng quy định này của Luật Đất đai 2013. Hiện nay nhiều bạn đọc hiểu đây chính là quy định về hạn điền là không đúng về bản chất vấn đề. Hạn điền ở đây được nói đến chủ yếu là về đất nông, lâm, thủy, làm muối giao cho hộ gia đình và cá nhân; còn các loại đất khác và các tổ chức sử dụng đất thực hiện theo dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nên hầu như không liên quan đến quy định này. Hạn điền và hạn mức giao đất là hoàn toàn khác nhau, hạn điền thường lớn hơn và cùng lắm là bằng hạn mức giao đất. Có thể hiểu đơn giản là hạn điền của một chủ thể sử dụng đất cho một loại đất bằng hạn mức giao đất cộng với hạn mức nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận cho tặng, nhận góp vốn bằng đất và cộng thêm hạn mức thuê mướn của loại đất đó.

Khi nghiên cứu về hạn điền trong Luật Đất đai 2013 cần phải đặc biệt lưu ý để hiểu đúng 3 vấn đề đã được phân biệt rõ ràng trong Luật là (1) hạn mức quy định diện tích tối đa khi giao đất chỉ được tính cho mỗi loại đất (2) diện tích này không được tính vào hạn mức nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế , nhận cho tặng, nhận góp vốn và thuê mướn mỗi loại đất mà luật quy định riêng (3) chủ sử dụng đất có thể là hộ gia đình, có thể là cá nhân, có thể là tổ chức mà chưa thấy quy định chủ sử dụng đất chỉ là một trong ba chủ thể trên.

Như vậy giới hạn về diện tích Nhà nước giao đất là khá lớn chưa kể diện tích mỗi chủ thể có thể sang nhượng, thừa kế, nhận cho tặng, nhận góp vốn và thuê mướn.

Luật Đất đai 2013 quy định về các vấn đề này như sau:

Trước hết về hạn mức giao đất nông nghiệp Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể thế nào?

Giao đất nông nghiêp ở đây phải được hiểu là Nhà nước dùng quỹ đất chưa giao cho ai sử dụng hoặc thu hồi đất của người khác để giao cho chủ sử dụng đất mới. Việc giao đất này bắt buộc phải có quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền. Cụ thể Điều 129 về hạn mức giao đất nông nghiệp.

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.

5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.

7. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.

Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.

8. Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này.

Vì vậy dựa vào căn cứ trên và  đối chiếu với vùng miền cũng như mục đích sử dụng đất bạn có thể xác định được diện tích tối đa được giao đất.

Thứ hai ngoài diện tích được giao người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) còn được nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận cho tặng, góp vốn bằng đất.

Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật quy định về vấn đề này như thế nào?

1. Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng là: Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;  Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

2. Đối với đất trồng cây lâu năm:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng:

Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất rừng sản xuất là rừng trồng được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

4. Ngoài ra, các trường hợp cụ thể khác được quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.

- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.

- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

Như vậy, pháp luật về đất đai hiện nay có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.

Cần phải lưu ý về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp  thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.

3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Ba là về thuê, mướn đất

Ngoài quy định về diện tích đất 2 loại nêu trên, người sử dụng đất còn được quyền thuê, mướn đất theo mục đích sử dụng của chủ sử dụng cũ mà chưa thấy Luật Đất đai 2013 nói hạn chế về diện tích.

Sau cùng về chủ sử dụng đất

Chủ sử dụng đất có thể là hộ gia đình, có thể là cá nhân, có thể là tổ chức mà chưa thấy quy định chủ sử dụng đất chỉ là một trong ba chủ thể trên. Luật Dân sự quy định một người vừa có tài sản chung và có thể có tài sản riêng; tài sản chung có thể thuộc hộ gia đình cũng như tài sản trong các tổ chức mà họ là thành viên hoặc tham gia.

Như vậy có thể nói diện tích đất mà Luật Đất đai 2013 cho phép một hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có thể sử dụng là khá lớn, ở Đồng bằng có thể từ vài trăm tới cả ngàn ha. Vậy theo bạn đọc đã cần phải sửa lại các quy định hiện nay không, theo ý kiến riêng của tác giả là chưa?

Hữu Đang



Vusta

 Vifotec

HThi STKThuat 2016

Logo Cuoc thi 2017

Logo-bao-ve-nguoi-tieu-dung

Hội Bảo vệ Quyền lợi Người Tiêu dùng tỉnh Sóc Trăng